Khi dự án xây dựng cảng hàng không quốc tế Long Thành được Quốc hội thông qua cũng là lúc nhiều người “nghe ngóng” thông tin quy hoạch quanh khu vực cảng hàng không này có gì thay đổi

Sau thời gian họp bàn về việc quy hoạch lại vùng lân cận khu vực cảng hàng không quốc tế Long Thành (sân bay Long Thành), UBND tỉnh Đồng Nai đã cơ bản gút được phương án quy hoạch để toàn bộ khu vực này phát triển hợp lý khi dự án sân bay Long Thành triển khai.

Chỉ phát triển thấp tầng

Vấn đề quy hoạch xung quanh sân bay Long Thành được UBND tỉnh Đồng Nai quan tâm từ cách đây nhiều năm khi dự án xây dựng sân bay đang trong giai đoạn gây nhiều tranh cãi từ những ý kiến đa chiều.

Để phù hợp tình hình hiện tại, tỉnh Đồng Nai thông tin: Về cơ bản sẽ tiếp tục với quy hoạch cơ bản xung quanh sân bay từ năm 2013 nhưng thời gian tới, tỉnh sẽ điều chỉnh, sắp xếp lại với những chi tiết mới, đồng thời có vài thay đổi, bổ sung.

Cụ thể, đề án quy hoạch xung quanh sân bay năm 2013 do Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai thực hiện đã đặt dự án trong vùng quy hoạch vùng TP HCM (gồm 8 tỉnh, thành) hòa cùng sự phát triển vùng. Quy hoạch này dự kiến thực hiện trong 3 giai đoạn. Giai đoạn 1 (từ năm 2013 đến 2020) xây dựng 2 khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn và các công trình quỹ đạo như hạ tầng công nghiệp, y tế, giáo dục…

Người dân vùng dự án sân bay Long Thành (xã Suối Trầu, huyện Long Thành) chờ đợi giải tỏa,

tái định cư thực hiện dự án để sớm ổn định cuộc sống

Giai đoạn 2 (từ năm 2020 đến 2025) xây dựng các khu đô thị phía Đông, phía Bắc, các đại lộ, công viên, trung tâm thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng…

Giai đoạn 3 (sau 2025, khi dự án sân bay đi vào hoạt động) sẽ thực hiện hoàn chỉnh các hạng mục còn lại, kết nối liên vùng đáp ứng nhu cầu của dự án mang tầm quốc tế.

Thế nhưng, tại cuộc họp mới đây liên quan đến quy hoạch khu vực xung quanh sân bay, lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai và đại diện các sở, ban, ngành vẫn cơ bản thống nhất thực hiện theo quy hoạch đã vạch ra trước đó nhưng do việc thực hiện quy hoạch xung quanh sân bay vẫn đang trong quá trình được xây dựng, hoàn thiện nên một số vấn đề tiếp tục được bàn thảo.

Theo đó, UBND tỉnh Đồng Nai thống nhất khu vực lân cận sân bay Long Thành được xác định diện tích khoảng 21.000 ha, bao gồm khu tái định cư, khu dịch vụ hàng không phía Bắc (khoảng 5.700 ha); khu dân cư hiện hữu 2 bên, chủ yếu sản xuất nông nghiệp (khoảng 11.000 ha); khu dân cư phía Nam gắn với dịch vụ logistics (dịch vụ dây chuyền tổng hợp) và khu vực hồ Cầu Mới dành cho du lịch sinh thái.

Hiện tại, trong vùng có một số dự án đầu tư đã được giới thiệu địa điểm từ trước, đa số là các dự án nhỏ, sẽ được tiếp tục xây dựng nhưng giới hạn về quy mô. Tỉnh Đồng Nai sẽ thuê đơn vị tư vấn vẽ lại sơ đồ vùng nông nghiệp, đô thị, dịch vụ, khu dân cư một cách hoàn chỉnh…

UBND tỉnh Đồng Nai cũng nhấn mạnh quy hoạch không gian xung quanh sân bay Long Thành sẽ hạn chế cấp phép đầu tư khu dân cư, chỉ phát triển nông nghiệp, dịch vụ thấp tầng, đặc biệt quan tâm ngay từ đầu khu vực dưới đường bay.

“Phải quy hoạch bài bản, chặt chẽ ngay từ đầu xung quanh các vùng máy bay lên, xuống. Quy hoạch vùng xung quanh sân bay phải có tầm nhìn để khi có nhu cầu phát triển tiếp có thể thực hiện được. Cần chú tâm đến hạ tầng từ sân bay ra đường cao tốc, thuận tiện cho khách bốn phương và giảm áp lực cho quốc lộ…” - ông Trần Văn Vĩnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, chỉ đạo.

Xin cơ chế đặc thù

Song song với việc đẩy nhanh quy hoạch chi tiết 21.000 ha đất xung quanh sân bay Long Thành, UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã có văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ kiến nghị tách ngay tiểu dự án bồi thường giải phóng mặt bằng; đồng thời cho tỉnh được tạm ứng vốn để thực hiện giải phóng mặt bằng để kịp tiến độ triển khai dự án sân bay Long Thành, theo dự kiến là vào đầu năm 2019.

Theo tính toán của tỉnh Đồng Nai, nếu thực hiện theo quy trình thủ tục, chờ sau khi báo cáo khả thi giai đoạn 1 của dự án sân bay Long Thành được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư (dự kiến giữa năm 2017) thì sẽ không thể triển khai kịp công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Do vậy, tỉnh Đồng Nai kiến nghị được áp dụng cơ chế đặc thù, cho phép tách ngay tiểu dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư giao cho UBND tỉnh Đồng Nai làm chủ đầu tư và triển khai ngay; cho phép thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư 1 lần cho toàn bộ diện tích dự án 5.000 ha; cho tạm ứng vốn theo tiến độ giải phóng mặt bằng để triển khai theo các giai đoạn được tỉnh Đồng Nai thực hiện liên tiếp…

Theo UBND tỉnh Đồng Nai, nếu được Chính phủ chấp thuận, tỉnh này sẽ xúc tiến ngay việc giải tỏa đền bù tái định cư theo 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 giải phóng 2.750 ha để kịp bàn giao mặt bằng triển khai giai đoạn 1 dự án sân bay đồng thời triển khai xây dựng khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn.

Giai đoạn 2 nối tiếp sẽ tiếp tục giải phóng 2.250 ha còn lại (tổng diện tích dự án sân bay là 5.000 ha; có 6 xã với khoảng 4.500 hộ dân bị giải tỏa, trong đó có xã Suối Trầu bị giải tỏa trắng).

Để việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án sân bay Long Thành được thuận lợi, cũng như việc triển khai quy hoạch khu vực xung quanh sân bay Long Thành suôn sẻ, bài bản, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Đinh Quốc Thái yêu cầu huyện Long Thành và các huyện xung quanh có biện pháp thắt chặt quản lý, kiểm soát nạn “cò” đất và đầu cơ đất.

“Để tránh tình trạng lộn xộn, tập trung cho thực hiện dự án, yêu cầu các huyện phải quản lý thật chặt đất đai khu vực xung quanh sân bay, không để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền, xây dựng trái phép…”  ông Thái nhấn mạnh.

Gần 100 dự án bất động sản bao quanh Theo thống kê, hiện tại bao quanh dự án sân bay Long Thành với bán kính rộng bao gồm cả các huyện Nhơn Trạch, Trảng Bom, Thống Nhất, TP Biên Hòa… có đến cả trăm dự án bất động sản “ăn theo” dự án cảng hàng không. Trong đó, các dự án đất nền có lượng giao dịch khá cao; còn các dự án biệt thự, nhà liền kề thì ít được quan tâm hơn. Liên quan đến quy hoạch xung quanh sân bay Long Thành, tại các thời điểm “nhạy cảm”, có hiện tượng mua đất đầu cơ, “cò” đất thổi giá khiến tình hình trong vùng trở nên lộn xộn. Theo đó, có những lúc giá đất nền được đẩy lên 6,3 triệu đồng/ m2. Vấn đề này, các đơn vị liên quan của tỉnh Đồng Nai từng cảnh báo người mua coi chừng... hố!

Theo nld

Learn more »

Cách sân bay quốc tế Long Thành từ vài km đến 30 km có hàng chục doanh nghiệp chạy đua săn cơ hội ở vùng đất hứa này. Quy mô các dự án khá đa dạng, từ nhỏ, trung bình đến lớn và cực lớn đều đã xuất hiện khá dày đặc.

Cụ thể, cách sân bay tương lai 2-3km, tại huyện Long Thành đã lộ diện quỹ đất của hàng loạt dự án: The Viva City, Ruby Town (1,6 ha), Blue Topaz (4,5 ha), Aquamarine Town (20 ha), Victoria City (50 ha). Xa hơn 5-7 km có Long Thành Center (7 ha), Thung Lũng Xanh (45 ha). Ở phường Tam Phước, Biên Hòa, Tập đoàn Tín Nghĩa và Công ty Phú Tín đã chuẩn bị quỹ đất quy mô trên 50 hecta, dự kiến triển khai thành hai giai đoạn.

Cách sân bay Long Thành khoảng 9 km, huyện Nhơn Trạch còn xuất hiện dự án Sunflower City có quy mô lên đến 150 hecta. Chủ đầu tư dự án này đã xây dựng thí điểm nhà ở cho chuyên gia thuê, từ quý II/2015 bắt đầu xây nhà nhắm đến đối tượng khách hàng là công nhân. Cùng trên địa bàn huyện này còn có dự án khá lớn là Detaco Nhơn Trạch, quy mô 47 ha cũng đã sẵn sàng quỹ đất cho cuộc đua sắp tới.

Với vị trí đẹp và giá rẻ, dễ hiểu vì sao The Viva City lại được nhiều khách hàng quan tâm

Trong khi đó, khu vực có bán kính cách sân bay quốc tế 10-30km lại bùng nổ dự án quy mô lớn do các đại gia cầm trịch. Địa ốc Khang Điền chuẩn bị chuỗi dự án Mega lên đến 70 hecta dọc theo trục đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây. Ngoài ra còn có hàng loạt dự án: Six Sense 55 ha, Khu dân cư Tam An 36 ha, Khu dân cư Thống Nhất 34 ha, Khu dân cư Long Tân và Điền Phước 100 hecta. Đình đám nhất phải kể đến Đại Phước có quy mô lên tới hơn 400 ha.

Phó tổng giám đốc Công ty Thăng Long Real, Lê Vũ Tuấn Anh cho biết, không chỉ có cuộc đua của các doanh nghiệp và đại gia địa ốc tranh nhau quỹ đất để nắm trước cơ hội, mà ngay cả nhà đầu tư cá nhân cũng không đứng ngoài cuộc. "Chúng tôi đã ghi nhận được nhiều trường hợp nhà đầu tư tích cực săn lùng quỹ đất riêng lẻ trong các khu dân cư huyện Long Thành trong 3 tháng nay", ông Tuấn Anh tiết lộ.

Theo chuyên gia này, sân bay quốc tế Long Thành như một thỏi nam châm lớn có sức hút lan rộng trong bán kính từ vài km đến 30km. Hiện nay chỉ là giai đoạn khởi động ban đầu nhưng làn sóng săn lùng quỹ đất đã nóng sốt nhiều lần và gần như ngã ngũ. Các vị trí đẹp, chiến lược đều đã có chủ. Tuy nhiên, khoảng cách sẽ không là trở ngại đối với cuộc đua này một khi hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện.

"Cơ hội chia đều cho tất cả, các dự án tại huyện Long Thành nằm ngay nách sân bay quốc tế tất nhiên có lợi thế rất lớn nhưng hàng loạt những dự án tại Nhơn Trạch, Biên Hòa và cả TP HCM cũng có những ưu điểm riêng", ông Tuấn Anh đánh giá.

Tuy nhiên, Phó tổng giám đốc Thăng Long Real khuyến cáo, có quỹ đất tất nhiên nắm được 60-70% cơ hội nhưng 30-40% còn lại chính là thách thức. Bởi lẽ, đây là cuộc đua đường trường, thách thức về nguồn vốn dài hạn, năng lực triển khai cũng như thời gian dự án từ trong kế hoạch bước ra hiện thực là rất lớn. "Có quỹ đất kết nối tốt với sân bay Long Thành xem như đã cầm vàng trong tay, nhưng có bỏ được vào túi hay không nằm ở việc doanh nghiệp vượt qua các thách thức như thế nào", vị này nhận định.

Tổng giám đốc một công ty địa ốc hoạt động tại địa bàn tỉnh Đồng Nai nhận xét, phần lớn những nhà đầu tư bất động sản (chủ thể là công ty kinh doanh bất động sản) đã cẩn trọng hơn khi sàng lọc thông tin quy hoạch sân bay quốc tế Long Thành.

Điều kiện cần và đủ để nhập cuộc đua tranh quỹ đất này là các doanh nghiệp cần có tầm nhìn xa, xác định ngay từ đầu đây là sân chơi chỉ dành cho đơn vị có nguồn lực tài chính dài hạn. "Những cơn sốt, làn sóng ngầm săn lùng đất dự án gần sân bay Long Thành chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Thành hay bại trong cuộc đua này không phải giai đoạn xếp bàn cờ đánh từ đầu mà là điều phối cờ tàn ra sao", ông nói.

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa phân tích: "Xây sân bay quốc tế Long Thành sẽ mang lại nhiều  thời cơ lớn chưa từng có cho thị trường bất động sản xung quanh địa bàn này. Nhưng bức tranh không chỉ có màu hồng bởi thách thức cũng vô cùng to lớn".

Ông Nghĩa đặc biệt quan tâm đến những chướng ngại vật mà các doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt trong tương lai. Thứ nhất, doanh nghiệp phải đủ trường vốn để theo đuổi và thực hiện các dự án này trong vài thập niên.

Quy mô của những dự án đòi hỏi phải đủ lớn, được quy hoạch bài bản, hiện đại đủ sức phục vụ cho những siêu đô thị tương lai. Những dự án nhỏ có thể không tìm được nhiều cơ hội thành công do quy mô không xứng tầm với vị thế sân bay quốc tế Long Thành. Những chủ đầu tư chỉ có quỹ đất dăm ba hecta sẽ bị lép vế và mất nhiều lợi thế so với những dự án quy mô hàng chục thậm chí hàng trăm hecta. Bởi lẽ quy mô nhỏ không thuận lợi trong việc tiết kiệm chi phí.

Thứ hai, chiến lược hội nhập của Chính phủ cần phải phù hợp với bối cảnh của sân bay Long Thành. Điều này tương ứng chính sách đầu tư phải vừa hấp dẫn vừa lôi kéo những chủ đầu tư mới và các nhà đầu tư lớn từ nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào đây.

Thứ ba, Việt Nam cần phải đẩy mạnh phát triển dịch vụ tư vấn và dự báo xu hướng bất động sản trong khu vực và thế giới, nhìn rộng ra bên ngoài, ước tính được các khả năng dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam, đồng thời đánh giá được khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài đối với siêu dự án này.

Một thách thức quan trọng nữa, theo ông Nghĩa, là ai sẽ trở thành nhà quản trị, khai thác, vận hành sân bay Long Thành trong tương lai. Việc vận hành tốt một siêu dự án như sân bay quốc tế này sẽ là yếu tố quyết định sự thành công cũng như tính hiệu quả của dòng vốn đầu tư vào đây. Thêm nữa, những dự án siêu đô thị xung quanh sân bay quốc tế Long Thành có phát triển đồng bộ và cộng hưởng với sự phát triển chung của khu vực Đông Nam Bộ hay không? Thách thức về năng lực của ngành dịch vụ nhằm phục vụ cho sân bay quy mô lớn chưa từng có tại Việt Nam cũng sẽ không hề nhỏ.

Tiến hành khảo sát một cách khá bài bản về sức ảnh hưởng của dự án sân bay quốc tế Long Thành, Công ty Chứng khoán FPTS nhận định, sự xuất hiện của dự án đang giúp thị trường bất động sản Đồng Nai chuyển biến tích cực hơn do Đồng Nai có vị thế tiếp giáp quận 9, Thủ Đức, Bình Dương và là cửa ngõ tiến ra biển nên được hỗ trợ nhiều về cơ sở hạ tầng theo định hướng phát triển về phía Đông của TP HCM.

Theo khảo sát, nhiều dự án được quảng bá rầm rộ, mở bán, giới thiệu căn hộ mẫu, giá nhà đất tại đây đang có sự biến động mạnh… Nếu như trước đây, các sản phẩm bất động sản trên địa bàn Đồng Nai chủ yếu tập trung vào công nghiệp, đất nền thì giờ đây các khu đô thị, khu dân cư, resort, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp, sân golf…bắt đầu nảy nở.

Cú hích từ sân bay Long Thành đã kích thích dòng vốn trong và ngoài nước chảy vào thị trường bất động sản Đồng Nai. Ngay cả những dự án “đắp chiếu” thời gian dài trước đây khi thị trường bất động sản chung đóng băng cũng đang có cơ hội hồi sinh. Nhiều chủ đầu tư tái cấu trúc tài chính, liên kết với nhà đầu tư nước ngoài để tái triển khai dự án. Những doanh nghiệp nào đang có quỹ đất gần với sân bay Long Thành sẽ là lợi thế lớn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo chuyên viên tư vấn đầu tư FPTS Ngô Quang Thắng, không phải doanh nghiệp nào cứ nắm giữ quỹ đất gần sân bay Long Thành là sẽ thành công vì sự thành công của mỗi dự án bất động sản phụ thuộc rất lớn vào năng lực triển khai của từng chủ đầu tư như: chính sách bán hàng, sức mạnh tài chính, quy hoạch dự án, đầu tư xây dựng…

Hơn nữa, sân bay Long Thành hiện mới chỉ được thông qua về mặt chủ trương, quy hoạch, cũng phải mất một thời gian ít nhất vài năm nữa thì dự án cũng như cơ sở hạ tầng xung quanh sân bay mới hình thành. Trong lúc đó nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng có thể biến động khó lường ảnh hưởng lớn đến các dự án./.

Learn more »